婚姻法新司法解释出台，南京市地税部门顺势对婚前房产加名字征收契税，此举被称为“趁火打劫”。作为回应，南京地税部门强调征税是根据国家相关法规执行的。的确，除南京外，成都、武汉、苏州、无锡等城市都已对婚前房产加名字征收契税。
“丈母娘需求”刚刚解决，婚姻法新解释又让已婚男同胞给房产证加名字成为必须。因此，最近契税被戏称为“妻税”，但这个税究竟该不该收？而夫妻又是不是非得交？
什么是“契税”
契税就是“政府抽头”
契税起源于我国东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。
当时规定，凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契据者，每一万钱交易额官府征收四百钱即税率为4%，其中卖方缴纳3%，买方缴纳1%。北宋开宝二年(公元969年)，开始征收印契钱(性质上是税，只是名称为钱)。
现代契税是一种房地产税
契税的“契”就是指契约，但其实把它说成田契、地契的“契”更准确一些——它是专门针对房屋、土地的产权变更进行征收的一种税。
新中国成立后，政务院于1950年发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税，契税由此成为专门针对房屋和土地产权变更进行征收的税种。现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行，条例规定在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，都应当依法缴纳土地、房屋价格3%-5%的契税。
契税属于财产转移税，由财产承受人缴纳。从1990年全国契税恢复征收后，契税收入连年大幅度增加，从1990年的1.34亿元增加到1997年的36亿元，随着房地产成为中国经济的一大支柱，契税也成为地方税收中最具增长潜力的税种。今年上半年共征收契税1544.92亿元，超过关税和土地增值税，位列第七大税种。
加名收税确实于法有据
收契税的理由是“房产赠与”
房产证加名，只要符合“房产赠与”这个条件，其实一直都要收税的，不是从现在才开始。只不过婚姻法新解释出台前，不管房子是谁买的，只要你俩结婚了，就默认为共同财产，加名字也就不是赠与而是补足登记手续，不需要交税；而婚姻法新解释出台后，房子如果是婚前一方买的，那么即便结婚后，仍视为一方财产，所以加名就是赠与，要交税了。
具体执行中，对婚后买房房产证加名的，不征收契税；对婚前买房加名的，按加名方取得房产份额征收3％的契税（一般加名就是分走一半产权，那么100万的房子，就要交1.5万元的契税）。
常见错误：共还按揭等于共享产权
在房价高企的今天，大多数加名字的其实都是婚前按揭的房产：一个人婚前买房，只是付了首付，要还完房贷还得几年甚至十几年，这意味着，大部分房贷需要结婚后夫妻双方共同偿还。
有人认为，依据婚姻法，婚后夫妻两人的收入和积累均为夫妻共同拥有，因此房产在婚后本来就有配偶的一部分，加名字并不构成产权转移，因此不应该交契税。但“谁首付，房子产权归谁”这一条在婚姻法新解释中非常明确，共同交纳按揭等于借钱给对方买房子，并不能构成产权转移，房产证上没有名字的一方有权要求对方根据房屋的市场现价进行补偿，但对房屋本身没有产权。
这个“法”其实执行的很乱
收取契税是根据《中华人民共和国契税暂行条例》，属于法规，这个条例已经暂行了14年。而具体到契税的适用税率、计税基础、征收范围、免减优惠等，很多是由国家税务总局的部门规章规定，乃至是省以下地方的国税、地税部门自己订出的“土政策”，而不是由全国人大立法统一确定。所以，哪些税要征，征多少，往往是朝令夕改，不相统一的。比如北京就不征收这个“加名税”：若全款购房或者贷款还完，可以直接进行房屋所有权人更名，不需要额外缴纳交易税费。（《北京日报》8月24日）所以，南京地方税务局的官员只能说成都、青岛、石家庄等城市都这么操作的，以壮声势，明显底气不足；而最新又改口说，可能还有“缓冲期”。
长期以来，许多税种如何征收无具体的法律条文可依，使得税务部门对如何征税、征多少有了事实上的决定权，这明显也与现代社会的“依法纳税”原则相违。“婚前房产加名税”背后的真问题，是征税（包括计税依据、减免规定）缺乏足够的法律支撑，往往由各地“土政策”规定，缺乏公信力。从本质上，这与现代国家的税收法定的原则相悖，随着纳税人意识的日益提高，包括丈母娘在内的人民群众越来越不买账。
妻子想分房产，加名交税是唯一选择吗？
政府禁止房产低价交易 用“交易”避税不太现实
3%的契税确实不是一笔小数目，尤其在房价动辄每平米2、3万元的大城市更是如此。因此有人支招：直接以每平米1元钱的价格，把房屋一半的产权卖给配偶就行了，即使200平米的房子，足额缴纳契税也才3元钱——虽然你情我愿绝无欺诈，这个买卖却注定做不成，因为各地都有一个“二手房交易指导价”。尽管这个指导价并无法律效力，但在实际操作中，房屋交易价格不能低于这个“指导价”，是业内共知的“潜规则”。
归根结底，建设部《城市房地产转让管理规定》给所有房地产交易戴上了紧箍咒，该法规第七条规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格……房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复”——简而言之，你的成交价格低，税费交得少，我可以不允许你交易。…[详细]
不如选择财产公证的方式
很多在房产证上加名字的夫妻其实并不确定要离婚，只是因为承诺“万一”离婚的情况下给对方一个保障，那么，更好的办法是一起到公证处去，约定将来发生纠纷或离婚时，获得房产的一半作为赔偿，并对此进行公证，此举一样具有法律效力，而且只要花几百块钱就够了；将房屋的一半“抵押”给对方也有同样的效果，只要房屋的产权没有转移，就不用缴纳契税。
这些方式之所以不用缴纳高额的契税，是因为产权转移并未在当下发生，将来如果真的因为离婚而发生房屋产权转移，那个时候还需要再交一次契税或赠与税，但至少也算没有白花钱。
从1997年到现在，政府契税收入增长了80多倍，所以我们对税务部门征收契税的热情不必太惊讶。 |
发表于 2011-8-27 03:42
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